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Zu den oft falsch verstandenen Fachwörtern der Banker gehört der Realkredit. Dabei haben Realkredite eine sehr große Bedeutung in der Volkswirtschaft: Sie besichern Hypotheken und Grundschulden. Ohne Realkredite wäre es undenkbar ein eigenes Haus zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu erwerben. Kreditgeber sind Sparkassen, die Landesbanken, Bausparkassen, öffentlich-rechtliche Grundkreditanstalten und private Hypothekenbanken. Auch Kreditgenossenschaften geben Realkredite aus. Diese Art von Krediten ist vor allem durch eine lange Kreditlaufzeit gekennzeichnet. Verwendet werden Realkredite zum Neubau von Eigentumshäusern. Auch bei notwendigen Umbauten an Wohnhäusern oder dem Erwerb von Eigentumswohnungen geht kein Weg an den Realkrediten vorbei. Doch nicht nur private Kreditnehmer profitieren von Realkrediten. Auch die Wirtschaft nimmt derartige Darlehen auf um den Neubau oder die Erweiterung von gewerblichen Bauten zu finanzieren.

Der Realkredit ist grundsätzlich an ein bestimmtes Objekt gebunden. Diese Immobilie ist der Finanzierungsgegenstand und sichert den Kredit ab. Für den persönlichen Konsum oder anderweitige Investitionen als in die Immobilie darf ein Realkredit nicht verwendet werden. Die gesetzlichen Regelungen zu einem Realkredit können im Bürgerlichen Gesetzbuch und der Grundbuchordnung nachgelesen werden. Einschlägig für die Realkredite ist auch das Hypothekenbankgesetz, was für den Kreditnehmer weniger relevant sein dürfte, so wie das Pfandbriefgesetz.

Mit einem Realkredit können Grundstücke, unabhängig ob sie einer privaten, gewerblichen, land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung unterliegen. Auch die Beleihung von Immobilien mit Erbbaurechten ist mit einem Realkredit möglich. Kreditinstitute erteilen derartige Darlehen auch für Wohnungs- oder Teileigentum. Die Beleihung von einem Dauerwohnrecht mit einem Realkredit hat in der Praxis so gut wie keine Bedeutung mehr.

Realkredite haben unterschiedliche Erscheinungsformen: Sie können als Hypothekendarlehen ausgegeben werden. Die häufigste Form der Realkredite ist das Grundschulddarlehen. Bedeutsam ist auch das persönliche Hypothekendarlehen. Diese Form des Realkredites wird auch als Allzweckhypothek bezeichnet. Es handelt sich dabei um ein Darlehen mit einer langen Laufzeit. In den meisten Fällen beträgt die Kreditlaufzeit 15 Jahre. Besichert werden Realkredite durch Hypotheken oder mit Grundschulden.

Wer als Kreditnehmer einen Realkredit zur Finanzierung seiner Immobilie aufnimmt, hat die Wahl: Er kann zwischen einem Darlehen mit festen Zins, mit variablen Zinsen oder einem Damnum auswählen. Die Entscheidung sollte gut überlegt sein und nicht nur zur momentanen finanziellen Situation passen. Hier ist es unbedingt notwendig, vor dem Abschluss eines Kreditvertrages, die zukünftige Entwicklung der eigenen Finanzen realistisch zu bewerten.

Bei einem festen Zinssatz vereinbaren das Kreditinstitut und der Kreditnehmer für einen vertraglich festgelegten Zeitraum einen bestimmten Zinssatz für den Realkredit. Während der Kreditlaufzeit kann der Zinssatz nicht einseitig abgeändert werden. Die Laufzeit beträgt in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren. Unter bestimmten Umständen kann für die ganze Zeit bis das Darlehen abbezahlt wurde, ein fester Der Vorteil von einem Realkredit mit festem Zinssatz ist, die Planungssicherheit. Während der vereinbarten Zeit für einen festen Zinssatz unterliegen die Kosten für das Darlehen keinen Schwankungen. Der Nachteil ist, dass bei einer Niedrigzinsphase nicht die Zinsen angepasst werden können. Läuft ein Realkredit mit festem Zinssatz aus, man spricht auch vom Ende der Festschreibungsfrist, gibt es verschiedene Optionen wie der Kredit weitergeführt wird. Wichtig ist nur, dass sich der Kreditnehmer dessen bewusst ist und frühzeitig Gespräche mit dem bezogenen Kreditinstitut führt. Nach der Festschreibungsfrist kann der Kredit mit einem variablen Zinssatz ausgestattet werden. Ebenfalls besteht die Möglichkeit den Realkredit mit einem neuen festen Zinssatz auszustatten. In etlichen Fällen werden die Kreditkonditionen neu ausgehandelt und vereinbart. Die Höhe des Festzinssatzes hängt davon ab, wie die Entwicklung der Refinanzierungsmöglichkeiten auf den Finanzmärkten verläuft.

Realkredite mit variablen Zinssätzen werden hauptsächlich von Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Geschäftsbanken angeboten. Ein großes Problem kann es für den Kreditnehmer werden, wenn es zu starken Schwankungen im Zinsniveau kommt. Um sich vor größeren Risiken abzusichern, ist es sinnvoll mit dem Kreditgeber ein Cap zu vereinbaren. Das ist der Höchstzinssatz, über den der Zinssatz für einen Realkredit mit variablem Zins nicht steigen darf. Dies bietet dem Kreditnehmer zumindest ein Minimum an Planungssicherheit und eine gute Grundlage für die Kalkulation der eigenen Finanzen.

Wer einen Realkredit für seine Immobilie aufnehmen will, sollte wissen, was auf ihn zukommt. Der Ablauf für die Vergabe von derartigen Krediten ist bei den meisten Kreditinstituten standardisiert. Die meiste Zeit nehmen bei einem Realkredit die Vorverhandlungen ein. In den Gesprächen zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer wird dabei die konkrete Darlehenshöhe ermittelt. Ebenso wird geprüft, ob der Kreditempfänger öffentliche Mittel für sein Bauprojekt in Anspruch nehmen kann. Wichtig ist bei den Vorverhandlungen die entsprechenden Sicherheiten zu bestellen. Ebenso bewerten beide Vertragspartner das Objekt und stimmen die Details des Darlehensvertrages ab. Da es sich um komplexe Einzelheiten handelt, muss für die Dauer der Vorverhandlungen ein entsprechend großzügiges Zeitbudget eingeplant werden. Im Darlehensantrag muss der Antragsteller folgende Angaben wahrheitsgemäß machen:

• Persönliche Angaben zum Darlehensnehmer
• Komplette Kosten des Bauprojektes
• Finanzierungsvorschlag
• Der Kreditinstitut wird zur Einsicht in das Grundbuch ermächtigt

Für eine weitere Bearbeitung des Kreditantrages benötigt das Kreditinstitut meistens bestimmte Unterlagen. Dazu gehören
• Der Grundbuchauszug für das zu beleihende Objekt
• Ein amtlicher Katasterauszug
• Ein anerkannter Liegenschaftsauszug
• Die Baupläne des beauftragten Architekten
• Entsprechende von einem Architekten aufgestellten Kostenvoranschläge der Baukosten
• Bauzeichnungen des zu erstellenden Objektes
• Eine detaillierte Baubeschreibung der zu finanzierenden Immobilie
• Nutzflächenberechnung
• Berechnung der Wohnfläche
• Nachvollziehbarer Finanzierungsplan der Immobilie
• Behördliche Bescheinigung der Erschließungskosten und Herstellungsbeiträge
• Versicherungsbescheinigungen für die Immobilie
Liegen diese Unterlagen vollständig dem Kreditinstitut vor, erfolgt eine eingehende Prüfung der Kreditfähigkeit. Wird diese positiv beschieden, geht es um die Klärung der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Ist auch dieses Verfahren zu Gunsten des Kreditnehmers abgeschlossen, entscheidet der Kreditgeber über den Beleihungswert. Dazu wird dieser Wert der zu beleihenden Immobilie sachkundig ermittelt. Aufgrund des Beleihungswertes bemisst sich de Darlehensbetrag. In den zuständigen Gremien des Kreditinstitutes erfolgt intern die Entscheidung über den Realkredit. Mit dem Bewilligungsschreiben erhält der Kreditnehmer eine verbindliche Zusage des Darlehens. Mit der Annahmeerklärung nimmt der Antragsteller den Kreditvertrag verbindlich an.