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Bis vor der Einführung des Risikobegrenzungsgesetzes verkauften etliche Banken Immobilienkredite an ausländische Finanzinvestoren. Diese liquidierten umgehend den Kredit, nachdem sie die Grundschuld besaßen. Nicht nur so genannte „faule“ Kredite wurden von Banken an Spekulanten weitergereicht. Mit einem Drittel guter Baudarlehen schönten die Verkäufer der Kredite diese auf. So wurden nicht nur Baukredite an Finanzinvestoren verkauft die schon seit einiger Zeit litten, sondern auch die Darlehen von Bauherren, die sich immer an die Kreditverträge hielten. In unglaublich schneller Art und Weise machten die Erwerber der Baukredite diese zu Geld. Wer nicht auf die neuen Kreditkonditionen einging, diese waren immer teuerer als die ursprünglichen Zinsen, wurde der Zwangsvollstreckung unterworfen. So verloren innerhalb kurzer Zeit viele bürgerliche Existenzen ihre Eigenheime. Mit dem neuen Risikobegrenzungsgesetz schob die Bundesregierung dem Handel mit Baukrediten einen Riegel vor. Doch auch die Kreditnehmer selbst können sich effektiv vor dem Verkauf des eigenen Baukredites schützen und zwar auf einfache Art. Der effektivste Schutz ist die Vereinbarung eines Abtretungsverbotes. Diese Klausel wird im Kreditvertrag fixiert. Der Kreditgeber verpflichtet sich dabei, auf den Verkauf seiner Forderung zu verzichten. Jedoch wird in den meisten Fällen das Abtretungsverbot nur in den Kreditvertrag aufgenommen, wenn der Kreditnehmer auf dieser Klausel ausdrücklich besteht. Manche Banken haben zu dem Abtretungsverbot den Zusatz, dass dieses nur Gültigkeit besitzt, wenn der Kreditnehmer die vereinbarten Kreditraten pünktlich und zuverlässig zahlt. Andere Kreditinstitute versilbern sich ein Abtretungsverbot. Nur gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag wird diese Klausel in den Kreditvertrag aufgenommen. Leider lässt sich das Gros der Banken nicht auf ein Abtretungsverbot ein. Im Gegenteil: In den Kreditverträgen lassen sich diese Kreditgeber die Option des Forderungsverkaufes einräumen. Wer keinen Kreditvertrag mit Abtretungsverbot hat, ist dem neuen Geldgeber nach dem Verkauf eines Baukredites nicht ohne Schutz ausgeliefert. Gegen die willkürliche Zwangsvollstreckung und die einseitige Kündigung des Kreditvertrages kann aufgrund des neuen Risikoschutzgesetzes vorgegangen werden.

Banken sind vorsichtig bei der Kreditvergabe. Besonders nach den aktuellen Turbulenzen auf den Kreditmärkten sehen sich die Kreditinstitute ihre potenziellen Kunden sehr genau an und überprüfen deren Kreditwürdigkeit. Die gezielte Absicherung eines Kredites hat noch mehr an Wichtigkeit gewonnen. Präventiv wollen die Banken vorsorgen, dass ein Kreditausfall möglichst keine großen finanziellen Schäden für die Bank bedeutet. Zu den wichtigsten Sicherheiten im Bankgewerbe gehören die Hypotheken. Eine Hypothek belastet eine Immobilie und wird in das Grundbuch eingetragen. Dabei müssen vier wichtige Bestandteile enthalten sein, damit diese Eintragung eine Rechtswirkung entfalten kann: Der Name des Gläubigers muss angegeben werden. Ebenso muss in das Grundbuch der Geldbetrag der besicherten Forderung einen Eintrag finden. Hinzu kommt der vereinbarte Zinssatz zu dem das Darlehen verzinst wird. Auch der Geldbetrag für weitere zu entrichtende Nebenleistungen des Kredites müssen im Grundbuch verzeichnet werden.

Viele Kreditnehmer fragen sich wann eigentlich eine Hypothek erlischt. Dazu gibt es nur zwei Möglichkeiten: Aufgrund des Rechtsgeschäftes, beispielsweise einem Kreditvertrages, erlischt die Hypothek. Sobald der Kredit vollständig beglichen wurde, erfolgt die Löschung im Grundbuch. Eine weitere Möglichkeit für die Löschung einer Hypothek ist, dass sie Kraft Gesetzes gelöscht werden muss. Um eine Löschung im Grundbuch durchzuführen muss eine Quittung für die Hypothek vorgelegt werden. Mit diesem Dokument bestätigt der Hypothekengläubiger, dass seine Forderung aus dem Kredit beendet ist. Mit der löschungsfähigen Quittung stimmt der Kreditgeber der Löschung seiner Forderungen aus dem Grundbuch zu. Alternativ dazu ist eine Hypothekenlöschung auch durch eine entsprechende Bewilligung des Gläubigers möglich. In manchen Fällen kann die Hypothek im Grundbuch nach Vorlage des Hypothekenbriefes gelöscht werden. Auch auf Antrag des Immobilieneigentümers kann das Amtsgericht eine Löschung der Hypothek im Grundbuch zustimmen, wenn der Gläubiger sein Einverständnis dazu gegen hat. Durch das Gesetz erlischt die Hypothek, wenn die Immobilie zwangsversteigert wurde. Reicht jedoch der Erlös aus dem Zwangsvollstreckungsverfahren nicht aus um die Forderung des Gläubigers zu bezahlen, besteht die Hypothek weiter.

Mit dem Pfandrecht wird ein Kredit dinglich gesichert. Der Hauptzweck einer Verpfändung ist, dass die Forderung eines Kreditgebers in der Höhe des Gesamtbetrages und der Zinsen abgesichert ist. Bei dem Pfandrecht müssen die beweglichen Gegenstände exakt benannt werden. Rechte welche nicht gepfändet werden können, dürfen nicht als Pfand benannt werden. Dazu gehört der unpfändbare Teil des Gehaltes oder Lohnes.

In Deutschland kennt man zwei Arten von Pfandrechten: Das gesetzliche und das vertragliche. Vermietern steht von Seiten des Gesetzes ein Pfandrecht zu.

Drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um ein vertragliches entstehen zu lassen. Grundsätzlich ist es notwendig, dass eine Forderung besteht. Die Fachleute sprechen hier von der akzessorischen Natur eines Pfandrechtes. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, eine Pfandrecht für zukünftige Forderungen einzuräumen.

Von grundsätzlicher Natur ist es, dass der Kreditnehmer und Kreditgeber sich über das Pfandrecht vertraglich einigen. Im Kreditvertrag oder der Zusage für das Darlehen muss das Pfandrecht schriftlich eingeräumt sein.

Bei dem Faustpfandprinzip muss der Gläubiger dem Eigentümer die verpfändeten beweglichen Sachen übergeben. Nun kann der Kreditgeber die tatsächliche Gewalt über den Gegenstand ausüben. Dem Eigentümer, der Kreditnehmer, ist nach der Übergabe mittelbarer Besitzer an der Sache.

Im unproblematischten Fall übergibt der Kreditnehmer bei Abschluss des Kredites dem Kreditgeber sein Pfand. Wichtig ist dabei, dass es sich um einen wertvollen Gegenstand handelt, der sich einfach verwahren lässt. Dazu zählen Wertpapiere, Schmuck, Edelmetallbarren oder teuere Armbanduhren.

Wurden Pfandgegenstände bereits der Bank übergeben, muss eine förmliche Einigung über das vertragliche Pfandrecht nicht mehr fixiert werden.

Problematisch ist die Konstellation, wenn sich das Pfandobjekt nicht im unmittelbaren Besitz des Kreditgebers oder Kreditnehmers befindet. In diesem Fall muss der Eigentümer einen Herausgabeanspruch gegen den Dritten an den Kreditgeber abtreten. Meistens wird vereinbart, dass die Pfandobjekte gemeinschaftlich an den Kreditgeber und Kreditnehmer herausgegeben werden.

Grundsätzlich erfolgt der Erwerb an einem Pfandrecht gutgläubig. Nur wer tatsächlich Eigentümer an einer Sache ist, kann das Pfandrecht daran vergeben.

Verfällt das Pfand kann der Kreditnehmer damit tun, was er will. So können verpfändete Wertpapiere an der Börse verkauft oder Wertgegenstände versteigert werden.