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Wenn Kredite zum Erwerb von Immobilien aufgenommen werden, so ist es üblich, diese mit einer Grundschuld abzusichern., der auch dafür sorgt, dass sie im Grundbuch eingetragen wird. Vor allem beim Kauf von Wohnungseigentum würde die Bank ohne eine derartige Sicherheit auch gar keinen Kredit gewähren. Die Höhe der Grundschuld ist normalerweise mit der für den Kredit aufgenommenen Summe identisch. Die Grundschuldbestellung erfolgt dann über den Notar, der auch die Eintragung im Grundbuch vornehmen lässt. Dieser Vermerk kann normalerweise erst aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn der gesamte Kredit abgezahlt ist. Nun kann es passieren, dass ie Bank Kredite samt den damit gekoppelten Grundschulden verkauft. In diesem Fall dürfen die beiden Komponenten nicht getrennt werden. Die Grundschuld stellt aus Sicht der Bank eine Sicherheit für den gewährten Kredit dar und ist deshalb an das Darlehen gebunden. Sie kann nicht getrennt von dem Darlehen verwertet werden. Durch diese feste Bindung von Darlehen und Grundschuld wird für den Kreditnehmer eine wichtige Sicherheit verankert. Denn dieses Verfahren sorgt dafür, dass der Käufer des Kredites an den ursprünglichen Kreditvertrag gebunden bleibt. Damit ergeben sich aus der Grundschuld immer nur Ansprüche in Höhe der noch ausstehenden und nicht getilgten Kreditsumme. Und wenn der Kredit vollkommen abgezahlt ist, können aus der Grundschuld keine Forderungen mehr geltend gemacht werden, auch wenn diese noch im Grundbuch eingetragen ist. Nicht selten bleibt die Grundschuld auch noch Jahrzehnte nach der Tilgung des Kredites im Grundbuch eingetragen, einfach weil keiner daran denkt und eine Löschung auch mit Kosten verbunden wäre. Und das ist auch kein Problem, weil eben keinerlei Ansprüche mehr aus dieser Eintragung abgeleitet werden können.

Wer über Haus- und Grundbesitz verfügt, kann diesen auch als Sicherheit für einen Kredit verwenden. Voraussetzung ist natürlich, dass die Immobilie nicht selber noch mit Krediten zu ihrer Finanzierung belastet ist. Aber dann steht einem so genannten Grundschulddarlehen nichts mehr im Wege. Es handelt sich dabei quasi um eine Form des Ratenkredites, bei dem die Kreditsumme, der Zeitraum für die Rückzahlung und die Zinshöhe festgelegt sind. Das besondere ist nun, dass die Absicherung über den Eintrag einer Grundschuld erfolgt. Für die Bank bedeutet das, dass der Kredit bestmöglich abgesichert ist. Der Kunde sollte sich eine solche Entscheidung reiflich überlegen. Denn im schlimmsten Fall, wenn die Kreditsumme entsprechend hoch ist und die Raten nicht mehr gezahlt werden können, z. B. wegen einer plötzlichen Arbeitslosigkeit, kann das eigene Haus zwangsversteigert werden.
Die durch eine Grundschuld abgesicherten Kredite werden in zwei unterschiedlichen Formen angeboten. Handelt es sich um ein freies Grundschulddarlehen, kann nach Belieben über die Kreditsumme verfügt werden. Es gibt keinerlei Vorgaben, was mit dem zur Verfügung gestellten Kapital gemacht werden soll.
Auf der anderen Seite existieren die zweckgebundenen Grundschulddarlehen. Sie sind normalerweise an die beliehene Immobilie gekoppelt. Meist werden sie für Sanierungsmaßnahmen am Gebäude oder für Modernisierungen der Wohnung verwendet. In diesem Fall muss der Darlehensnehmer der Bank nachweisen, wofür und an wen er das Geld ausgegeben hat. Oft sind dafür vorher Angebote von Fachfirmen einzuholen, in denen die geplanten Maßnahmen genau beschrieben sind. Auf der Grundlage dieser Angebote erteilt die Bank dann den Kredit und legt auch danach die Kredithöhe fest.
Die unterschiedlichen Darlehensarten schlagen sich auch in der Zinshöhe nieder. Natürlich ist ein freies Grundschulddarlehen etwas teurer. Die Bank hat zwar die Immobilie als Sicherheit für ihren Kredit, aber sie bleibt eben in dem Zustand, der bei Abschluss es Kreditvertrages bestand. Wenn die Kredite an eine Modernisierung gekoppelt sind, bedeutet dies, dass das beliehene Objekt eine Wertsteigerung erfährt. Wenn also die Bank später zu einer Zwangsversteigerung gezwungen sein sollte, hat die Immobilie einen höheren Wert als zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrages. Das wird in der Regel durch günstigere Zinsen honoriert.